Wonen onder NAP

Het bedrijfsleven weet al handig in te spelen op klimaatveranderingen. Projectontwikkelaars bouwen amfibische woningen, de tuinbouw stapt over op drijvende kassen en het bankwezen biedt op nauwkeurige weersvoorspellingen aangepaste financiële diensten. Maar het lijkt erop dat de gemiddelde Nederlander nog op geen enkele manier nadenkt over de gevolgen die klimaatverandering voor hem zou kunnen hebben. Want hoe zit het bijvoorbeeld met de toekomstige waarde van woningen die ver onder NAP gebouwd zijn?

Van invloed op de waarde van uw woning?

Volgens Rolph Limpens, directeur van de vereniging Register Vastgoed Taxateurs, gebeurt daar voorlopig weinig mee. “De taxatie van een woning is een momentopname. Daarbij wordt rekening gehouden met een aantal objectieve waarden zoals de staat van het gebouw, de ligging en de geschiedenis van de omgeving. Maar subjectieve waarden spelen zeer zeker ook een rol. Het gaat er vooral om hoe graag mensen zich in de woning of buurt willen vestigen. Dat bepaalt in belangrijke mate de waarde van een woning. Als er in het recente verleden sprake is geweest van een overstroming, dan heeft dat wel gevolgen op de waarde van een woning. Maar voor een taxatie kijken we eigenlijk alleen naar het verleden van een woning. Wat er in de toekomst kan gebeuren, daar houden we over het algemeen geen rekening mee. Behalve als die toekomstige ontwikkelingen al een rol spelen bij de overwegingen van mogelijke kopers.”

Een risico heeft niet altijd zijn weerslag op het koopgedrag van mensen. Zo is bekend dat woningen met een pannendak veel minder brandgevaarlijk zijn dan woningen met een rieten dak. “En toch kopen sommige mensen liever een huis met een rieten dak dan met een pannendak, en dat zie je terug in de waarde van de woning” aldus Limpens.

Ook bij Vereniging Eigen Huis (VEH) zien ze nog geen nadelige financiële consequenties van klimaatveranderingen voor lager gelegen woonwijken. Hans Andre de la Porte (VEH): “Een tijdje terug hebben we een oproep onder leden gedaan om structurele wateroverlast bij ons te melden. We hadden hoge verwachtingen van het meldpunt. Maar eigenlijk kwamen er maar heel weinig klachten binnen. De klachten die we kregen waren zeer uiteenlopend en lokaal van aard. Dat wil zeggen dat als er één huis in de straat wateroverlast had, het volgende huis dat zeker niet hoefde te hebben.”

Wel denkt Andre de la Porte dat Nederlanders in het algemeen -of het nu huiseigenaren of huurders zijn- rekening moeten houden met steeds meer maatregelen tegen natte voeten. “Vereniging Eigen Huis is bijvoorbeeld gevraagd te reageren op een rapport van de Commissie Integraal Waterbeheer waarin een aantal te nemen maatregelen beschreven stond. Ondermeer dat huiseigenaren zelf juridisch verantwoordelijk gesteld zouden worden voor de waterregulering van het eigen kavel. Daar hebben we zeer hevig tegen geprotesteerd. Je kunt huiseigenaren niet opzadelen met deze verantwoordelijkheid. Ten eerste missen ze de know-how om voor de eigen afwatering te zorgen. Ten tweede zijn er hele vinexwijken neergezet op veengronden waar bij het ontwerp onvoldoende rekening is gehouden met de afwatering. Dus zelfs als de huiseigenaren een pompje zouden installeren, dan kunnen ze nog nergens heen met het overtollige water. En ten derde betalen we met zijn allen een hoop belasting aan de waterschappen. Daar kun je toch op zijn minst droge voeten voor terug verwachten.”

Bij de grootste hypotheekverstrekker van Nederland, de Rabobank, is de lage ligging van een pand nog geen reden voor hypotheek differentiatie. De waardebepaling van een woning wordt verzorgd door de taxateur en intern vergeleken met vergelijkbare objecten. Rene Loman, woordvoerder van de Rabobank groep, geeft aan dat voor nieuwe vinexwijken vaak zelfs kortingen worden gegeven, om ook op die markt de grootste speler te kunnen blijven.

Al met al lijken de veranderingen in het klimaat voorlopig nog geen weerslag te hebben op de huizenprijzen. Dit komt vooral doordat de sector zich in grote mate richt op het koopgedrag van de consument en op risicoanalyses die op het verleden gebaseerd zijn. Een branche waar wel naar de toekomst gekeken wordt, is die van de verzekeraars. Roland Kroes, woordvoerder van het Verbond van Verzekeraars, heeft een duidelijk antwoord op het risico van overstroming: “Overstroming is nooit verzekerbaar geweest. Maar dat betekent niet dat er niet over gesproken wordt. Zo zitten we als belangenvertegenwoordiger van de verzekeringsbranche bij allerlei adviescommissies en overlegorganen. Want natuurlijk willen het bankwezen en de overheid graag dat een overstromingsverzekering er wel komt. Het probleem is dat een dergelijke verzekering niet rendabel is.”

“Stel: je koopt een huis van 250.000 euro in de uiterwaarden, dan kun je er haast wel van uitgaan dat de verzekeringspremie voor het overstromingsrisico net zoveel zal kosten. Dat lijkt vreemd, als de kans dat een dijk in Nederland zal doorbreken eens in de 10.000 jaar is. Toch moet een verzekeraar er rekening mee houden dat die dijk morgen doorbreekt. En dan moet je de schade kunnen uitbetalen. Omdat we overstromingsrisico’s nooit hebben gedekt, hebben we ook geen buffer kunnen opbouwen waaruit we dat kunnen betalen. Maar er speelt meer mee. Auto’s bijvoorbeeld zijn verplicht verzekerd. Ook daar is het risico aanwezig dat er morgen iets mis gaat. Maar omdat iedereen zo’n verzekering heeft, kun je de financiële schade van de ongevallen die er zijn, verdelen over een grote groep verzekerden. Als we een overstromingsverzekering op de markt brengen, dan zullen alleen die huishoudens zich verzekeren die ook daadwerkelijk een risico lopen. Iemand die hoog en droog op de Vaalserberg woont, hoeft zich niet tegen overstromingen te verzekeren.”

“Op politiek bestuurlijk niveau is de Raad van State tot de conclusie gekomen dat het overstromingsrisico een overheidsaangelegenheid is. Als Rotterdam onderloopt dan heeft dat niet alleen gevolgen voor de stad zelf. Het heeft ook vergaande economische gevolgen die heel Nederland aangaan. Vandaar dat zij vinden dat de overheid bij overstromingen de helpende hand moet bieden.”

“Maar eigenlijk zijn verzekeraars binnen Nederland niet zo heel erg bezig met veranderingen in het klimaat. Dat zijn de herverzekeraars wel. Herverzekeraars zijn de echte globalisten in verzekeringsland. Bijvoorbeeld de Münchener Rück. Dat zijn de instanties waar lokale verzekeraars zich verzekeren tegen bijvoorbeeld natuurrampen, waarvoor zij zelf onvoldoende middelen hebben om die te dekken. De herverzekeraars voelen de klappen van Rita en Katrina. Maar die klappen worden verrekend door de verzekeringspremies wereldwijd omhoog te gooien. Voor Nederlandse verzekeraars is het dus duurder geworden om zich te laten herverzekeren. En dat wordt dan weer verrekend in de premies die de Nederlanders betalen. Dus eigenlijk betalen we met zijn allen voor rampen zoals die zich in New Orleans heeft voorgedaan."