De crisis op de Amerikaanse huizenmarkt

De cijfers vliegen je om de oren wanneer je je verdiept in de foreclosures – de gedwongen woninguitzet van Amerikanen die niet langer hun hypotheek kunnen aflossen – in de Verenigde Staten. Zo kregen er volgens het Woodstock Institute, een gerenommeerd onderzoeksbureau in Chicago, in 2008 in Chicago zo’n 58.000 huishoudens een bericht over de mogelijke foreclosure van hun huis. Ten opzichte van 2007 was dit een stijging van ruim 50%. 2009 begint in Chicago nog slechter: in de eerste helft van januari vonden er in Chicago alleen al gemiddeld zeventig foreclosures per dag plaats.

Veel van dit soort foreclosures betreft huizen gekocht met een zogenaamde ‘subprime’ hypotheek. Een hypotheek die in het leven geroepen werd voor gezinnen met een laag inkomen en weinig tot geen spaargeld. Doordat de overheid met allerlei maatregelen – zoals het belastingvoordeel van de hypotheekaftrek en het stimuleren van huizenbezit onder minder vermogende groepen, waaronder minderheden (door de zogenaamde “Community Reinvestment Act”) – dit continu stimuleerde, groeide het aantal huizenbezitters echter gestaag. Omdat een groot deel van de forclosures de huishoudens met een ‘subprime mortgage’ treft, gaat het hier vaak om huishoudens met een Latijns-Amerikaanse en/of Afro-Amerikaanse afkomst.

Toen Reagan in een debat ooit werd aangevallen op de hypotheekaftrekmaatregel, reageerde hij door te stellen dat de hypotheekaftrek onderdeel is van de ‘American dream’. In deze ‘American dream’ neemt het bezitten van een eigen huis namelijk een belangrijke plaats in. Dat dit in toenemende mate om gezinnen ging die anders (in Nederland bijvoorbeeld) nimmer in aanmerking voor een hypotheek zouden kunnen komen vanwege hun financiële situatie, deed er niet toe zolang de huizenprijzen bleven stijgen. De huizenprijzen zijn voorlopig echter aan het dalen.

Huizen die in de afgelopen twee jaar ruim twee derde van hun oorspronkelijke waarde hebben verloren zijn vaker de regel dan uitzondering. Dit leidt tot de vervelende situatie dat huishoudens in een huis wonen met een marktwaarde die vele malen lager is dan de hypotheek die ze er ooit op hebben afgesloten. Volgens onderzoek van CBS News zou dit aantal huishoudens - met een hogere hypotheekschuld dan de huidige waarde van hun huis - op zo’n 12 miljoen liggen. Dit komt neer op 31 miljoen mensen, meer dan 10% van de totale bevolking van het land.

Het bijzondere aan het Amerikaanse systeem is dat het verlies van de hypotheekwaarde – het verschil tussen de oorspronkelijke hoogte van de hypotheek en de nieuwe, vaak lagere, marktwaarde van het huis - volledig voor rekening van de hypotheekverstrekker komt. Dit heeft ertoe geleid dat veel van de huizenbezitters met een te hoge hypotheek simpelweg de sleutels hebben ingeleverd om van hun hypotheekschuld af te komen. Wat weer tot gevolg had dat veel banken de oorspronkelijke waarde van hun hypotheekportefeuille in rook zagen opgaan door de verminderde waarde van de huizen die zij terugkregen.

Deze rooksignalen kwamen echter niet alleen te laat voor de Amerikaanse hypotheekverstrekkers, maar ook voor de rest van de wereld. Pakketten met deze risicovolle hypotheken waren toen al in omloop op de beurs, waardoor vele beleggingsfondsen over de gehele wereld hier hun geld in hadden gestoken. Ook in Nederland was dit te merken aan de grote verliezen die banken als ING en Fortis het afgelopen jaar hebben geleden. Volgens The Economist heeft ING € 27,7 miljard van haar vermogen in de risicovolle hypotheekpakketten belegd. Hoewel ING geluk heeft met het beleid van Wouter Bos waarin de overheid garant staat voor een groot deel van deze pakketten, is het nog maar de vraag of burger en overheid hier op de langere termijn financieel bij gebaat zijn.

Het einde van dit proces is nog niet in zicht. Veel van de foreclosed huizen worden op de zogenaamde ‘foreclosure auctions’ ook nog eens ver onder de getaxeerde waarde verkocht. Op www.ushomeauction.com starten sommige foreclosed huizen – ooit getaxeerd op soms wel 200.000 dollar – met een openingsbod van slechts 500 dollar. Op een recente veiling in Michigan werden sommige huizen zelfs voor 350 dollar van de hand gedaan. Dit soort excessen zijn de illustraties van de crisis op de Amerikaanse huizenmarkt. Ook voor steeds meer afgesloten ‘prime mortgages’ – hypotheken verstrekt aan mensen met een redelijk eigen vermogen en een goed salaris – dreigt door betalingsproblemen een foreclosure.

Met de verkiezing van Barack Obama tot president van de Verenigde Staten is er hoop in de duisternis van de foreclosed huizen gekomen. De president heeft recent een groot stimuleringsplan ter waarde van 800 miljard euro afgekondigd. Een deel van dit bedrag zal uitgegeven worden om de hypotheekcrisis te beteugelen. Zo komt er in het plan een voorstel waarin de hypotheekrente voor langere duur gefixeerd wordt. Dit vaste rentepercentage – vastgesteld op 4% - zal dan niet langer schommelen en afhankelijk zijn van toekomstige inflatie van de Amerikaanse munt. Uiteindelijk, wanneer de markt het weer toelaat, kan dit vaste percentage weer naar behoefte van de markt worden losgelaten. Een verdere maatregel uit het plan betreffende de hypotheekcrisis is het opschorten van de foreclosures voor de duur van negentig dagen. Deze maatregel is bedoeld om de koper en hypotheekverstrekker meer tijd te geven een nieuwe, haalbare, betalingsregeling overeen te komen zodat nieuwe foreclosures voorkomen kunnen worden. Want uiteindelijk, zo redeneren de beleidsmakers in Washington, schieten beide partijen niks op met de foreclosures. Tenslotte is er een uitbreiding van het zogenaamde ‘first-time home buyer credit’, een regel die als extra stimulans diende voor huizenkopers die voor het eerst een huis wilden kopen. In het nieuwe plan is dit crediet van 7500 naar 8000 dollar gegaan. Het verhogen van het ‘first-time home buyer credit’ moet ervoor zorgen dat de huizenmarkt levendig blijft en de kopers door de lastenverlichting beter in staat zijn hun hypotheek te betalen. Een groot pakket aan maatregelen dat dus moet voorkomen dat de situatie nog verder escaleert.

Volgens de senior advisor van Obama, David Axelrod, zijn de maatregelen die de regering wil nemen voor de huizencrisis onderdeel van een goed en solide plan. In NBC’s ‘Meet The Press’ zei Axelrod dat de regering Obama met dit plan de ambitie heeft om de nu nog 4 miljoen dreigende foreclosures te voorkomen, door de betalingsregelingen van hypotheken te herwaarderen en te zorgen voor een huizenmarkt waarvan de prijzen uiteindelijk weer zullen stijgen. Bert Ely van het Cato Institute – een instituut gestoeld op de principes van het vrije markt denken – is echter kritisch over de komende plannen van Obama. Zo laat hij in Forbes optekenen dat hij van mening is dat het fixeren van een vast rentepercentage enkel op korte termijn uitkomst biedt. Wanneer naar verloop van tijd deze fixus losgelaten zou worden omdat deze niet langer marktconform is, lopen de huishoudens alsnog tegen dezelfde problemen aan, zo voorziet hij. Ely is van mening dat het voor veel huishoudens gewoon het beste zou zijn als zij – net als veel andere huishoudens eerder deden – de huissleutels zouden inleveren bij hun hypotheekverstrekker om van hun schuld af te komen.

Zelfs vanuit het Democratische kamp heerst scepsis rondom het reddingsplan. Zo vraagt de senator van New Jersey Robert Menendez, zich af of hij het plan wel kan steunen als de daadwerkelijke details niet worden prijsgegeven. Van de 50 miljard Dollar die Obama wil uittrekken om de komende foreclosures te stoppen wordt echter door de regering nog weinig verantwoord over hoe en waar dit geld dan precies aan besteed gaat worden om dit te bereiken. Juist deze informatie is cruciaal om draagvlak te creëren voor dit plan aldus Menendez in de American Banker.

Hoewel Democraten en Republikeinen eensgezind zijn in de gedachte dat de huidige crisis op de huizenmarkt zo snel mogelijk opgelost moet worden, zijn de meningen over de wijze waarop verdeeld. De toekomst zal uitwijzen in hoeverre banken en burgers gebaat zijn bij Obama’s stimuleringsplan.

Door: Mitsuko Teiwes