Schaarste op de woningmarkt

'We moeten de woonvoorraad eerlijker verdelen'

De oplossing voor de wooncrisis? Grootwoners moeten gaan wennen aan kleinere woningen. Dat zegt Marja Elsinga, hoogleraar Housing Institutions and Governance aan de TU Delft

Tekst: Lotte Schuengel | Montage: Ilija Bozovic

Het bijbouwen van een miljoen huizen lost misschien het tekort op, maar niet de scheve verdeling van woningen. Ouderen houden noodgedwongen gezinshuizen bezet, terwijl starters peperdure studio’s moeten huren. De woningvoorraad moet eerlijker verdeeld. ‘Waarom staat het Malieveld vol met bouwers en boeren, maar niet met jongeren?’

Dat vraagt Marja Elsinga zich af. Elsinga is hoogleraar 'Housing Insitutions & Governance’ aan de TU Delft en is dit jaar de juryvoorzitter van de VPRO Tegenlicht pioniersverkiezing 2021. Twee jaar geleden zette ze met haar collega’s van de faculteit Bouwkunde van TU Delft het initiatief 1MHomes op. Dit wetenschappelijk onderzoeksplatform was een reactie op de oproep van het kabinet om een miljoen woningen bij te bouwen. De vraag die zij stelden op de universiteit was: wat is nu eigenlijk het probleem?

Met een huidig tekort van 300.000 woningen rijzen de woningprijzen de pan uit en zijn betaalbare woningen een zeldzaamheid geworden. Elsinga ziet twee groepen die hier voornamelijk de dupe van zijn.

Ten eerste de jongeren. ‘De enige keuze die jongeren nu hebben is een hele dure particuliere huurwoning van negenhonderd euro per maand. Dat betekent dat je een heel groot deel van je inkomen kwijt bent, en dus niet kunt sparen voor het kopen van een huis in de toekomst.’

Ook voor de kwetsbare groepen is het afzien. ‘Vormen van opvang zoals daklozenopvang en sociale opvang raken verstopt, omdat er geen betaalbare woningen in de sociale huursector beschikbaar zijn.’

'Huurtoeslag maakt het aantrekkelijker om in minder gezellige eenpersoonswoningen te investeren'

Investeren in ongezelligheid

Op deze problemen heeft de Nederlandse regelgeving, onbedoeld, veel effect gehad. Bijvoorbeeld het systeem rondom huurtoeslag, dat beschikbaar is voor zelfstandige studentenwoningen. Als je een eigen voordeur, een eigen keuken, een eigen badkamer hebt, kun je aanspraak maken op huurtoeslag. 'Maar bij gedeelde voorzieningen, wat voordeliger en voor veel studenten gezelliger is, maak je er geen aanspraak op.'

Die toeslagen maken het aantrekkelijk voor buitenlandse investeerders om te investeren in zelfstandige eenheden, zegt Elsinga. 'In plaats van in woningen die veel goedkoper zijn met gezamenlijke voorzieningen en die gezelligheid bieden.'

De keten stagneert

‘Je ziet nu jongeren die in hele kleine dure studiootjes kinderen krijgen. Omdat ze niet kunnen doorstromen zitten ze met z'n drieën op 30 á 35 vierkante meter. Terwijl veel ouderen langer zelfstandig wonen omdat ze niet kunnen doorstromen naar goede ouderenhuisvesting. Die wonen gemiddeld in hun eentje op 130 vierkante meter.’

Er is inderdaad een tekort van 300.000 woningen, erkent Elsinga. Maar voor we die er zomaar bij bouwen, moeten we ook kijken hoe we beter om kunnen gaan met de bestaande voorraad. 'Je zou goede voorzieningen kunnen realiseren voor die ouderen. Dan komt die woning van 130 vierkante meter vrij en dan kan die worden benut door een jong gezin.'

Het Nederlandse model van ‘beter wonen, groter wonen’ is volgens Elsinga gebaseerd op de aanname dat ouderen vanzelf doorstromen naar verzorgingstehuizen, en de woningmarkt zo dynamisch blijft. 'Maar nu doordat ouderen langer zelfstandig moeten wonen, stagneert die hele keten.'

Kleiner wonen is geen straf

Laten we dit probleem aan de markt over, waar de politiek de afgelopen decennia op heeft aangestuurd, dan voorziet Elsinga oplossingen die niet het belang van de bewoners liggen. Bijvoorbeeld ‘verkamering.’

'Je ziet in Hongkong dat kleine kamertjes worden gesplitst en gesplitst en gesplitst. Zo past de woningmarkt zich aan aan schaarste. Mensen hebben toch een dak boven het hoofd nodig en dan lever je in op de kwaliteit. Laat je het aan de markt over dan is de aandacht voor kwaliteit van huizen en wijken van de agenda verdwenen.'

Taferelen zoals in Hongkong zullen we misschien niet zo extreem hier zien, verzekert Elsinga. In 1901 kwam de Woningwet tot stand die iedereen van een veilige woning moest verzekeren. Destijds woonde men gemiddeld op acht vierkante meter per persoon. Inmiddels is dat 65 vierkante meter per persoon. Maar de kans is groot dat de volgende generaties steeds kleiner gaan wonen.

'Wonen gaat niet alleen over een dakje en een voordeur'

Is dat per se erg? '65 vierkante meter per persoon is best wel veel. En dit is het gemiddelde. Als je ziet dat al die jongeren heel klein wonen, hoeveel mensen wonen dan nog ruimer? Dit is helemaal geen populaire boodschap. Maar als we de woningmarkt wat eerlijker willen maken, moeten we misschien genoegen nemen met minder. We moeten kleiner gaan wonen.'

‘Het hoeft geen straf te zijn om kleiner te wonen, mits het goed gefaciliteerd is. Wonen gaat niet alleen over een dakje en een voordeur. Het is belangrijk voor de gezondheid van mensen, en voor de manier waarop gezinnen zich ontwikkelen en bijdragen aan de maatschappij.’

‘Er liggen opgaven. Waarom slagen we er maar niet in om met alle kennis en al het geld dat we hebben daar iets moois van te maken? Er is behoefte aan erkenning dat we een crisis hebben. En we moeten alle hens aan dek om het op te lossen. Want wij kunnen dit gewoon.’