Huisjesmelkers, woekerhuren en een levenslang abonnement op Woningnet: het is crisis op de woningmarkt. Steeds meer mensen worden door de hoge prijzen de stad uitgedreven. Een groep jongeren in Amsterdam neemt daarom zelf het heft in handen: ze beginnen een eigen wooncoöperatie.

Inmiddels is iedereen het het er wel over eens: Nederland is in een wooncrisis beland. Betaalbaar wonen in de stad is voor steeds minder mensen toegankelijk. Zo is er een flink tekort aan sociale huurwoningen, is het aantal daklozen in de laatste tien jaar verdubbeld, en vallen starters en middeninkomens tussen wal en schip. Ze verdienen te veel voor een sociale huurwoning en huren in de vrije sector is onbetaalbaar geworden. Een koophuis kost nu gemiddeld zo’n drie ton. 

Vooral jonge stadsbewoners zijn de dupe van het beleid: door hun torenhoge studieschuld en flexibele arbeidscontracten kunnen ze geen hypotheek op een koophuis krijgen. Door de alsmaar stijgende huur- en koopprijzen worden veel jonge mensen, die juist bijdragen aan een bruisende stad, gedwongen de stad te verlaten of bij hun ouders te blijven wonen. 

Hoe kan het anders?

Een groep vrienden uit Amsterdam discussieerde, tijdens een avondje doorzakken, over deze vraag. Zij wilden de stad helemaal niet uit, maar in de huidige woningmarkt leek hun lot al bepaald. Hoe konden ze toch in hun lievelingsstad blijven wonen? En dat op een duurzame en sociale manier? Die avond werd het zaadje geplant voor de ‘Torteltuin’: een project van dertig jonge Amsterdammers die een eigen wooncoöperatie willen opzetten. Zonder winstoogmerk en compleet zelfvoorzienend. Alleen: hoe doe je dit, een eigen wooncoöperatie beginnen? En hoe kan zo'n initiatief bijdragen aan een oplossing voor de wooncrisis?

Wonen is een eerste levensbehoefte

Voor we daar verder induiken, gaan we even terug naar het prille begin. Het begon allemaal een jaar geleden in een kroeg in Amsterdam. Onder het genot van een biertje begon een groepje vrienden te fantaseren over hun toekomstige woonplek. Zelf wilden ze het liefst in een groene en sociale omgeving wonen in of rond de stad, in een omgeving waar buren elkaar kennen en op elkaars kinderen passen. Maar in de afgelopen jaren zagen ze hun stad individualistischer en duurder worden, met een huizenmarkt steeds meer gekenmerkt door, zoals ze dat zelf zeggen ‘speculerende beleggers, anonieme hoogbouw en vervuilend beton’. 

‘Wonen is een eerste levensbehoefte. Waarom wordt er dan zo gespeculeerd op huizen? Dat vonden wij gek. Het moet toch voor iedereen toegankelijk zijn om te wonen?,' vertelt Torteltuin-initiatiefnemer en student bouwkunde Tjalling (26). Binnen korte tijd verzamelden ze een groep enthousiaste mensen bij elkaar om te brainstormen over hoe ze duurzaam, sociaal en betaalbaar in de stad konden blijven wonen. Vanuit deze idealen werd de Torteltuin opgericht, een wooncoöperatie waarin bewoners zelf hun woonwensen waar kunnen maken. 

‘In een wooncoöperatie is het bewonerscollectief eigenaar van een wooncomplex. Daarin heeft iedereen een eigen woning,' legt Tjalling uit. ‘Iedereen betaalt huur aan de coöperatie en mag mee beslissen over wat er met de huur gebeurt.' Mede-initiatiefnemer Eva (23) vult aan: ‘Omdat we een vereniging zijn en geen winstoogmerk hebben, gaan we niet mee in de woningmarkt waarin prijzen steeds hoger worden.'

‘ik wil niet tot mijn dertigste op een klein kamertje met vijf huisgenoten wonen’

Jongeren maken de stad

De wooncoöperatie is een vorm van verzet tegen de huidige woningmarkt. De groep van dertig studenten en starters weigert namelijk om noodgedwongen de stad uit te gaan. Velen van hen zijn actief in de cultuursector. De stad heeft hen veel te bieden. Maar dit geldt ook andersom, benadrukt musicalactrice Lina (26), die zich een half jaar geleden aansloot bij de Torteltuin. ‘Voor een groot deel maken jonge mensen de stad. Ze brengen levendigheid mee en verrijken de stad op die manier. Toch wordt juist deze groep de stad uitgedreven.’ Zelf woont ze al jarenlang in een studentenhuis: ‘Nu vind ik dat nog prima, maar ik wil niet tot mijn dertigste op een klein kamertje met vijf huisgenoten wonen.’

Lina: ‘Veel jongeren zijn naar Amsterdam gekomen om hier te werken of te studeren en verliefd geworden op de stad. Ze zouden hier graag willen blijven wonen, maar dat lijkt bijna onmogelijk.'

Met hun wooncoöperatie zonder winstoogmerk hoopt de groep hier verandering in te brengen. De Torteltuin kan een lagere huurprijs hanteren doordat de bouwkosten lager zijn. De beheerkosten hebben ze in eigen hand. 'De kosten voor de grond zijn namelijk de grootste kostenpost’, legt Tjalling uit, ‘maar voor wooncoöperaties wordt een goedkopere prijs gehanteerd dan commerciële partijen. Daarnaast is er geen vastgoedontwikkelaar die geld aan de verhuur verdient, want dat doen we zelf.’

Wat is een wooncoöperatie?

Sinds de invoering van de Woningwet 2015 is de wooncoöperatie weer een officiële woonvorm geworden. Anders dan een wooncorporatie, met een r dus,  hebben wooncoöperaties geen winstoogmerk. Bij wooncoöperaties is het wooncomplex van een stichting waar alle bewoners lid van zijn. Op deze manier hebben alle bewoners inspraak om de door hen bewoonde woningen zelfstandig te beheren en te onderhouden. De gemeenten stellen de grond voor een goedkopere prijs ter beschikking, in ruil voor de garantie dat de woningen toegankelijk blijven voor lage- en middeninkomens. 

In Duitsland, Zwitserland en Oostenrijk zijn wooncoöperaties een populaire vorm van huren. In de stad Zürich worden de zogeheten Genossenschaften als een groot succes beschouwd. Deze coöperaties worden al sinds de jaren dertig van de vorige eeuw actief ondersteund door de overheid. Inmiddels telt de stad ongeveer 250 verschillende wooncoöperaties die hebben gezorgd voor een divers aanbod aan goede, duurzame en betaalbare woningen. Ook de stadsbewoners zelf zijn tevreden. Na een referendum in 2011 is er een wet aangenomen waardoor voortaan 33 procent van de woningen in de stad bestaat uit wooncoöperaties.

Meer wooncoöperaties

Ook de gemeente Amsterdam ziet voordelen in deze woonvorm en moedigt de bouw van wooncoöperaties aan. In 2040 wil de gemeente dat ongeveer tien procent van alle Amsterdamse woningen tot een wooncoöperatie behoren, staat in het recent uitgebrachte Actieplan wooncoöperaties. De gemeente hoopt hiermee het gat op te vullen dat is ontstaan door het gebrek aan woningen voor mensen met middeninkomens. 

Doordat huurders zélf hun woon- en leefruimtes gaan bouwen en beheren, maak je bewoners betrokken en verantwoordelijk, is de gedachte achter het beleid. Daardoor zullen ze beter met hun woning en omgeving omgaan. De bewoners verhuren de woning als het ware aan zichzelf. Hierbij mag geen winst gemaakt worden. Omdat de woningen niet verkocht mogen worden, blijven de woningen ook op de lange termijn beschikbaar voor lage- en middeninkomens. Zo komen grote vastgoedpartijen buitenspel te staan.

Inmiddels zijn al dertien kavels aangewezen waar de wooncoöperaties gebouwd moeten worden. Eén van de kavels die de vriendengroep op het oog heeft, staat op Centrumeiland. Nu is dat nog een hoop zand en stenen, maar over een paar jaar staat hier hopelijk hun gedroomde wooncomplex.

Een flinke uitdaging

Het beginnen van een wooncoöperatie is niet eenvoudig, geeft Tjalling toe. Het vergt veel kennis over het ontwikkelen van vastgoed en over de wet-en regelgeving die daarbij komt kijken. Ook is het vaak niet makkelijk om een geschikte locatie te vinden. Dit hangt namelijk af van hoeveel kavels de gemeente ter beschikking stelt en welke eisen hieraan worden gesteld.

Maar vooral het vinden van geld is een grote uitdaging. Daar lopen veel wooncoöperaties op stuk. Tjalling: ‘Voor veel banken is het concept wooncoöperatie vrij nieuw, daardoor is het niet makkelijk om een lening te krijgen.’ Omdat beginnende wooncoöperaties vaak moeite hebben om de financiering rond te krijgen, kunnen de leden zo’n 20 procent van hun investering lenen bij de gemeenten. De andere 70 procent hopen ze te kunnen lenen bij een bank, en de resterende 10 procent via crowdfunding of investeerders. 
Ook het organiseren van een groep van dertig mensen is niet makkelijk: ‘We moeten veel op elkaar afstemmen. Er zijn veel meningen die allemaal gewogen moeten worden.’ Zo moeten de leden het op democratische wijze eens worden over hoe ruimten en voorzieningen er uit gaan zien en met elkaar worden gedeeld en over wat de woonlasten zullen zijn. Om het proces effectiever te maken, is de groep verdeeld in verschillende groepen op thema. Duurzaamheid bijvoorbeeld, en diversiteit en bouwen.

‘stel je voor je bent een vogel en je vliegt over de Torteltuin: wat zie je dan?

duurzaam en divers

Zo houdt Torteltuin-lid Laura (23) zich bezig met de duurzaamheid van de wooncoöperatie. Haar droomhuis is goed geïsoleerd, heeft zonnepanelen op het dak en biedt een nestelplek voor vogels. Volgens Laura zou het perspectief van andere stadsbewoners, zoals dieren, meegenomen moeten worden in het ontwerp van het gebouw. ‘Stel je voor: je bent een vogel en je vliegt over de torteltuin: wat zie je dan? Hopelijk niet een blok beton, maar een plek om  te broeden of voedsel te vinden.’

Energieneutraal en natuurinclusief bouwen is een belangrijke woonwens van de leden. Eva: ‘Met de Torteltuin willen we kijken naar wat er al is en hoe we dat kunnen gebruiken. Zo gebruiken we water uit de lucht, energie uit de zon, en is het dak niet alleen een beschutting, maar ook geschikt voor het opwekken van energie en waterafvoer.’

Lina ontfermt zich over het diversiteitsbeleid van de coöperatie. Hoe wordt de groep die straks in de Torteltuin gaat wonen een diverse groep? Lina: ‘We willen het gebouw bijvoorbeeld toegankelijk maken voor mensen met een beperking, maar dit brengt wel extra kosten met zich mee.’ Bovendien moeten toekomstige huurders dezelfde waarden delen en ook tijd willen steken in de woongemeenschap. ‘Kun je dit eisen van bewoners? Over dit soort zaken moeten we het met z’n allen eens worden.’

De woning is niet de beloning

Afhankelijk van de grootte van de kavel hopen de leden dat ze vijftig woningen kunnen bouwen in de Torteltuin. Op de vraag of de leden zelf in de Torteltuin gaan wonen, knikt een deel van de groep overtuigend ja. Een ander deel weet het nog niet. Tjalling gelooft dat een groot deel van de groep die nu betrokken is, uiteindelijk ook in de Torteltuin zal gaan wonen. 'We staan open voor mensen met allerlei achtergronden en levenssituaties,' benadrukt hij. 

Tjalling: ‘We beseffen goed dat we bevoorrecht zijn dat we, naast ons werk en onze studies, de capaciteit hebben om dit project te starten.' Gemiddeld steken de leden zo’n vier uur per week in het project, soms zelfs meer. ‘Niet iedereen heeft de ruimte om dat te doen, daarom is het belangrijk dat groepen zoals wij ook ruimte maken voor anderen.’ 

Door een lagere huurprijs aan te bieden, zullen bewoners meer tijd over hebben om in de Torteltuin te steken, hopen de leden. Lina: ‘Je hoeft niet meer vijf dagen te werken om de huur op te kunnen brengen. Je hebt meer tijd over om je te richten op je buurt en je omgeving.’ 

Eva weet nog niet zeker of ze uiteindelijk in de Torteltuin gaat wonen. Ze denkt dat ze tegen die tijd misschien wel in het buitenland woont. Voor haar is ‘de woning niet de beloning.’ Net als bij de meeste andere leden komt haar motivatie voor het project voort uit de missie om sociaal, duurzaam en betaalbaar wonen in Amsterdam weer mogelijk te maken. 

Het is noodzaak om gemotiveerd te blijven, want na maandenlang hard werken is het nog steeds onzeker of hun droomproject er echt komt. Eind januari is de eerste kans op een van de begeerde kavels van de gemeente Amsterdam. Dan zal duidelijk worden of hun gedroomde Torteltuin werkelijkheid zal worden.

Deel 3 van een driedelige reeks

Dit is deel 3 in een reeks van artikelen over hoe jongeren meer invloed kunnen vergaren in de samenleving. Ga hier naar deel 1.

wonen en bouwen

6 items

De Verenigde naties voorspellen dat in 2050 68% van de mensen in steden zal wonen. Maar hoe ziet die stad er dan uit? Kunnen we bouwen op een duurzame manier? Moeten steden meer autonomie krijgen, en wie is er aan de macht, de bewoner of de commercie?

Dossier