Woon-achtig

Wie het delen van keuken en badkamer zat is, of dat in eerste instantie al niet wilde, komt al snel uit bij het huren van een studio, flatje of appartement. Mits die te vinden zijn.

De Nederlandse huursector bestaat uit commerciële en sociale huurwoningen. Bij commerciële huurwoningen is er geen limiet aan de huurprijs, maar sociale huurwoningen mogen maximaal 710 euro kale huur per maand kosten. Sociale huurwoningen zijn meestal van woningcorporaties of woningbouwverenigingen en mogen verhuurd worden aan huurders onder een bepaalde inkomensgrens. In 2012 lag de gemiddelde sociale huurprijs op 457 euro. De afgelopen jaren zijn deze huurprijzen echter flink gestegen. In 2016 lag dit gemiddelde al op 525 euro.

Dat zijn voor de meesten nog steeds betaalbare prijzen, maar wie voor een sociale huurwoning in aanmerking wil komen, moet zich inschrijven. Inschrijvers komen op wachtlijsten te staan waarbij de wachttijden kunnen oplopen van 2,8 tot 8,7 jaar, afhankelijk van hoe gewild de stad is.

Die lange wachttijden bestaan al zeker 10 jaar en zullen nog wel even bestaan. De afgelopen jaren (2009-2015) nam het aantal sociale huurwoningen van woningcorporaties namelijk af. Zo’n 260.000 woningen werden van de sociale huursector afgesnoept door liberalisatie en verkoop. In diezelfde periode steeg het aantal mensen dat op zo’n woning is aangewezen met enkele honderdduizenden. Daar zijn verschillende oorzaken voor, zoals vermindering van vaste arbeidscontracten, zorgpolitiek (ouderen blijven langer thuis wonen) en de komst van vluchtelingen. Toch knap lastig dat je jaren moet wachten op een nieuwe woning als je bijvoorbeeld je baan kwijtraakt, arbeidsongeschikt raakt of gaat scheiden.

Prijzen van sociale huurwoningen worden bepaald aan de hand van een puntenstelsel. Als een woning volgens dit stelsel meer waard is dan 710 euro maandelijkse huur, dan mag de woning geliberaliseerd worden. Daarmee is de eigenaar vrij om zelf de huurhoogte te bepalen bij de eerstvolgende nieuwe huurder. Het puntenstelsel telt dan niet meer en de woning behoort voortaan tot de commerciële oftewel vrije sector. 

Voor wie wat spaargeld heeft, is kopen een betere optie dan jarenlang huren. Tussen 2012 en 2015 daalde 'de koopquote', het percentage van het netto inkomen dat mensen kwijt zijn aan hun huis, van 22,2 naar 20,1 procent. De huurquote steeg juist van 23,8 naar 26,7 procent. Huren is dus relatief duurder geworden terwijl kopen goedkoper is geworden.

Maar ook de huizenmarkt heeft te maken met stijgende prijzen, voornamelijk in de randstedelijke provincies. Dat is fijn voor de mensen met een huis dat ‘onder water’ is komen te staan, maar minder fijn voor wie wil instappen.

Al in 2013 is onderzocht hoe het kon dat de Nederlandse huizenprijzen tussen 1996 en 2008 bijna verdrievoudigden. Conclusie: de prijsstijgingen waren het gevolg van de verruimde mogelijkheden om te lenen. Doordat mensen een hogere hypotheek konden krijgen, werden de huizenprijzen opgedreven. Tijdens de financiële crisis zijn de huizenprijzen wel gedaald, maar dat is zich aan het herstellen en in geliefde steden zijn de huizenprijzen al hoger dan vóór de crisis. De leenmogelijkheden zijn nu wel wat meer ingeperkt om te voorkomen dat kopers zich eindeloos in de schulden steken, maar het gevolg is wel dat starters daar de dupe van zijn. Zij moeten het kopen van een huis daardoor vaker uitstellen.

Overigens drijven de hoge prijzen op de huizenmarkt ook de prijzen in de huursector op. Sinds een paar jaar speelt de WOZ-waarde een grote rol bij de huurprijsbepaling. De WOZ-waarde is afhankelijk van bouwjaar, oppervlakte, hoeveelheid grond, etcetera, maar ook van de locatie. Staat het pand in een ‘goede’ buurt dan is het meer waard en kan de WOZ-waarde hoger uitvallen, krijgt de woning meer punten en mag er meer huur voor gevraagd worden. Het kan er ook voor zorgen dat een sociale huurwoning geliberaliseerd mag worden. De stijgende huren zorgen ervoor dat koophuizen weer voor meer geld verkocht kunnen worden en ga zo maar door. Het is een vicieuze cirkel die de prijzen almaar opdrijft.