woon-achtig

strubbelingen op de woningmarkt

Nynke Vermaat en Manon Hessels

Generatie Y verkeert in woningnood. Het vinden van een betaalbare woning is haast onmogelijk geworden voor twintigers en dertigers. Hoe komt het dat zij zo lastig een woning kunnen vinden? En welke oplossingen vinden zij hiervoor?

Nynke Vermaat en Manon Hessels,

Ellenlange wachtlijsten voor sociale huur. Steeds duurdere huurwoningen. Een overkokende markt voor koophuizen. De woningmarkt zit op slot voor jonge woningzoekers zoals wij. 

Dat betekent natuurlijk niet dat er geen mogelijkheden zijn. Gemeenten en bedrijven proberen leegstand te bestrijden met tijdelijke huurcontracten. Via social media proberen mensen steeds vaker hun woning te delen of voor zeer korte termijn te verhuren in ruil voor een dienst. En zo zijn er meer creatieve oplossingen.

In onderstaande video laten een aantal vloggers zien hoe wonen óók kan − noodgedwongen, dan wel voor het avontuur. Want waarom zou je gaan huren als je gewoon een tent op kunt zetten? Of als je gratis kunt wonen door op huizen te passen? Daar kleven ook wel weer nadelen aan, maar die nemen ze voor lief.

Mensen zijn flexibel en creatief genoeg om een plek te vinden, maar deze oplossingen zijn natuurlijk niet duurzaam. De kraakwacht doet afstand van zijn huurbescherming, de thuiswoner wil niets liever dan het huis uit en de tijd zal leren of de huizenhopper het nomadenleven volhoudt. Wanneer komt er een oplossing die ervoor zorgt dat zij zich niet meer in bochten hoeven te wringen?

Maatregelen die de overheid de afgelopen jaren heeft getroffen hielpen niet en hebben soms zelfs averechts gewerkt. Bijvoorbeeld de verandering van het puntenstelsel in 2015. Die was bedoeld om huurprijzen te laten zakken, maar heeft er in populaire gebieden juist voor gezorgd dat veel huurwoningen duurder werden en dat veel sociale huurwoningen aan de voorraad onttrokken werden.

'Ik woon elke twee weken in een ander huis'

- vlogger Iris, huisoppas

de cijfers

Is het wel echt zo slecht gesteld met de woningmarkt? Jazeker. Hieronder lees je wat er misgaat.

op kot

Je eerste stappen op de woningmarkt zijn niet de makkelijkste. Het begint al bij het zoeken naar een studentenkamer. Hoe vind je iets betaalbaars als een kamer gemiddeld tussen de 15 en 26 euro per vierkante meter per maand kost? De gemiddelde huurprijzen liggen in Amsterdam op 448 euro, in Leiden op 359 euro en in Utrecht op 352 euro per maand. Dat slokt al gauw een groot deel van het gemiddelde studenteninkomen van 770 euro per maand op.

Dat studentenkamers duur zijn is een klaagzang zo oud als de weg naar Kralingen, maar uit een onderzoek van de Landelijke Studentenvakbond blijkt dat de huurprijzen van kamers in de meeste steden hoger liggen dan volgens het wettelijke puntensysteem is toegestaan. Hoogste uitschieter is Amsterdam waar studenten gemiddeld 115 euro per maand te veel huur betalen voor een kamer. Van de studenten uit het onderzoek betaalde 73 procent vorig jaar te veel.

'Voor een kamer moet je hospiteren en doe je een wedstrijdje wie-de-leukste-is met tien anderen'

- vlogger Nomy, thuiswoner

maison social

Wie het delen van keuken en badkamer zat is, of dat in eerste instantie al niet wilde, komt al snel uit bij het huren van een studio, flatje of appartement. Mits die te vinden zijn.

De Nederlandse huursector bestaat uit commerciële en sociale huurwoningen. Bij commerciële huurwoningen is er geen limiet aan de huurprijs, maar sociale huurwoningen mogen maximaal 710 euro kale huur per maand kosten. Sociale huurwoningen zijn meestal van woningcorporaties of woningbouwverenigingen en mogen verhuurd worden aan huurders onder een bepaalde inkomensgrens. In 2012 lag de gemiddelde sociale huurprijs op 457 euro. De afgelopen jaren zijn deze huurprijzen echter flink gestegen. In 2016 lag dit gemiddelde al op 525 euro.

Dat zijn voor de meesten nog steeds betaalbare prijzen, maar wie voor een sociale huurwoning in aanmerking wil komen, moet zich inschrijven. Inschrijvers komen op wachtlijsten te staan waarbij de wachttijden kunnen oplopen van 2,8 tot 8,7 jaar, afhankelijk van hoe gewild de stad is.

Die lange wachttijden bestaan al zeker 10 jaar en zullen nog wel even bestaan. De afgelopen jaren (2009-2015) nam het aantal sociale huurwoningen van woningcorporaties namelijk af. Zo’n 260.000 woningen werden van de sociale huursector afgesnoept door liberalisatie en verkoop. In diezelfde periode steeg het aantal mensen dat op zo’n woning is aangewezen met enkele honderdduizenden. Daar zijn verschillende oorzaken voor, zoals vermindering van vaste arbeidscontracten, zorgpolitiek (ouderen blijven langer thuis wonen) en de komst van vluchtelingen. Toch knap lastig dat je jaren moet wachten op een nieuwe woning als je bijvoorbeeld je baan kwijtraakt, arbeidsongeschikt raakt of gaat scheiden.

liberalisatie

Prijzen van sociale huurwoningen worden bepaald aan de hand van een puntenstelsel. Als een woning volgens dit stelsel meer waard is dan 710 euro maandelijkse huur, dan mag de woning geliberaliseerd worden. Daarmee is de eigenaar vrij om zelf de huurhoogte te bepalen bij de eerstvolgende nieuwe huurder. Het puntenstelsel telt dan niet meer en de woning behoort voortaan tot de commerciële oftewel vrije sector. 

2200 euro per maand

De Nederlandse woningvoorraad bestaat voor 58 procent uit koopwoning, 34 procent sociale huur en slechts 4 procent vrije sector huurwoningen (van de overige 4 procent is het niet duidelijk bij welke sector de woningen horen). Wie te veel verdient voor sociale huur, maar ook geen hypotheek kan krijgen is aangewezen op de vrije sector, waar het aandeel middeldure woningen (700 tot 1000 euro per maand) veel te klein is. Dat laat starters weinig tot geen keuze. 

Omdat er veel vraag naar middeldure woningen is, stijgen ook hier de prijzen snel. De gemiddelde huur in Nederland voor een vrije sectorwoning was begin 2015 1.294 euro per maand terwijl dat bedrag aan het eind van het jaar op 1.365 euro lag. Amsterdam is het duurst met een gemiddelde huurprijs van 2200 euro per maand – meer dan het modale netto inkomen in Nederland.

Door het kleine aanbod in dit segment ontstaan er ‘goedkope scheefwoners’: mensen met een sociale huurwoning, maar een te hoog inkomen om voor sociale huur in aanmerking te komen, als ze er niet al woonden. Toch is hun inkomen niet toereikend voor een koopwoning. Zo houden zij woningen bezet die eigenlijk bedoeld zijn voor mensen met een laag inkomen. In 2015 woonden er een half miljoen huishoudens 'scheef'. Dat is nog eens een gat in de markt!

huisje, boompje, hypotheekje

Voor wie wat spaargeld heeft, is kopen een betere optie dan jarenlang huren. Tussen 2012 en 2015 daalde 'de koopquote', het percentage van het netto inkomen dat mensen kwijt zijn aan hun huis, van 22,2 naar 20,1 procent. De huurquote steeg juist van 23,8 naar 26,7 procent. Huren is dus relatief duurder geworden terwijl kopen goedkoper is geworden.

Maar ook de huizenmarkt heeft te maken met stijgende prijzen, voornamelijk in de randstedelijke provincies. Dat is fijn voor de mensen met een huis dat ‘onder water’ is komen te staan, maar minder fijn voor wie wil instappen.

Al in 2013 is onderzocht hoe het kon dat de Nederlandse huizenprijzen tussen 1996 en 2008 bijna verdrievoudigden. Conclusie: de prijsstijgingen waren het gevolg van de verruimde mogelijkheden om te lenen. Doordat mensen een hogere hypotheek konden krijgen, werden de huizenprijzen opgedreven. Tijdens de financiële crisis zijn de huizenprijzen wel gedaald, maar dat is zich aan het herstellen en in geliefde steden zijn de huizenprijzen al hoger dan vóór de crisis. De leenmogelijkheden zijn nu wel wat meer ingeperkt om te voorkomen dat kopers zich eindeloos in de schulden steken, maar het gevolg is wel dat starters daar de dupe van zijn. Zij moeten het kopen van een huis daardoor vaker uitstellen.

Overigens drijven de hoge prijzen op de huizenmarkt ook de prijzen in de huursector op. Sinds een paar jaar speelt de WOZ-waarde een grote rol bij de huurprijsbepaling. De WOZ-waarde is afhankelijk van bouwjaar, oppervlakte, hoeveelheid grond, etcetera, maar ook van de locatie. Staat het pand in een ‘goede’ buurt dan is het meer waard en kan de WOZ-waarde hoger uitvallen, krijgt de woning meer punten en mag er meer huur voor gevraagd worden. Het kan er ook voor zorgen dat een sociale huurwoning geliberaliseerd mag worden. De stijgende huren zorgen ervoor dat koophuizen weer voor meer geld verkocht kunnen worden en ga zo maar door. Het is een vicieuze cirkel die de prijzen almaar opdrijft.

Het is afwachten wat het nog samen te stellen kabinet gaat doen. Duidelijk is dat wonen tijdens de afgelopen verkiezingen geen prioriteit had. In de verkiezingsprogramma's  stonden veiligheid, zorg en asiel steevast bovenaan. Voor het thema 'wonen' lijkt het gevoel van urgentie te ontbreken terwijl het duidelijk is dat er een gapend gat in de woningmarkt zit.

De oplossing zal uit Den Haag moeten komen, want 'de markt' gaat dit probleem niet oplossen. Het is tijd dat dit thema op de politieke agenda komt. Niet iedereen kan in een tent gaan wonen!

de video

Welke alternatieven hebben jonge mensen gevonden voor de krapte op de woningmarkt? Hoe zien deze woningen er uit en wat leveren ze in om zo te kunnen wonen?

Met deze vraag gingen we langs vier jongvolwassenen die een alternatief hebben gevonden voor het tekort aan woningen. Geïnspireerd op de housetours van de huidige vloggeneratie hebben 'onze' vloggers hetzelfde gedaan.

colofon

Tekst: Nynke Vermaat en Manon Hessels
Montage: Nynke Vermaat en Manon Hessels
Film: Nynke Vermaat, Manon Hessels en de vloggers
Presentatie: Nynke Vermaat en Manon Hessels
Productie: vpro.nl
Eindredactie: Bella Boender en Anne de Vroomen
Met dank aan: de vloggers, Flo de Haan en de online redactie van de VPRO

de vloggers

De tentbewoner:
Janiev Damhuis woont vanaf begin maart 2017 op een camping in een tent omdat er te weinig kamers in Almere zijn.

De thuiswoner:
Nomy van Neerijnen woont noodgedwongen thuis bij haar moeder, stiefvader en jongere broertje in Den Helder omdat de kamerjacht in Amsterdam nog niet wil slagen.

De antikraker:
Maurik Stomps woont ongeveer drie jaar in een oud kantoorpand in het hartje van Rotterdam.

De huishopper:
Iris Schlagwein heeft al een jaar geen eigen woning en hopt van huis naar huis om te passen op dieren, planten of gewoon op het huis.

credits

Muziek:
Gangsta AJ Pro (Public Domain)
Moose Bensound.com (CC BY 3.0)
Jazzyfrenchy Bensound.com (CC BY 3.0)
UkeleleBensound.com (CC BY 3.0)
Soundeffecten public domain

Icons:
Amsterdam houses Denis Sazhin (CC BY 3.0) – via The Noun Project 
Sunglasses Ruli (CC BY 3.0) – via The Noun Project
Heart Design Bolts (CC BY 3.0) – via Icon Archive

'Ik ben inmiddels pro in eenpitsmaaltijden'

- vlogger Maurik, anti-kraak